陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

（2019）陕01民终2539号

上诉人（原审被告、反诉原告）：赵芳。

委托诉讼代理人：赵小东，陕西浩公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：华骏，陕西浩公律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）李许文。

委托诉讼代理人：李宁让。

上诉人赵芳因与被上诉人李许文房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵芳之委托诉讼代理人赵小东、被上诉人李许文及其委托诉讼代理人李宁让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

赵芳上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、依法改判一审判决第三项，判令李许文向赵芳支付腾房费1000元，并支付保管费直至将物品搬离之日止（暂计算至2018年3月，每月300元，共计1800元）。3、判令李许文承担本案一、二审诉讼费及鉴定费。事实和理由：1、赵芳和李许文之间跟本不存在生效的房屋租赁合同关系。一审法院认定赵芳与李许文存在租赁合同关系，判令赵芳承担违约责任，属于认定事实错误，导致判决结果严重错误。2、李许文霸占赵芳房屋，赵芳无奈将李许文货物妥善保管并通知其领取，李许文根本不存在物品损失，一审法院判令赵芳承担李许文的货物损失70000元，明显与客观事实不符，也对赵芳显失公平。3、本案是租赁合同纠纷，一审法院却判令赵芳支付李许文误工费16858元，没有任何事实和法律依据。4、李许文无理占用赵芳房屋不搬走的行为给赵芳造成的腾房费及物品保管费应由李许文予以赔偿。一审法院认为腾房费用及物品保管费系由赵芳违约行为导致，与事实不符。

李许文辩称：1、其不认可赵芳上诉提出的撤销一审判决第一项的内容。赵芳提出不存在房屋租赁合同关系不是事实，李许文与赵芳有房屋租赁合同，且有赵芳的签字，也经司法部门鉴定，费用是由第三方支付，不存在事实认定错误。2、赵芳上诉提出要求改判一审判决第三项，其不认可。理由是赵芳在未经李许文允许的情况下将物品搬走，且当天李许文并未接到任何通知。之后李许文报案，派出所认定腾房人是赵芳及其亲属，导致货物过期、变质等责任应由赵芳承担。3、赵芳提出本案一、二审诉讼费及鉴定费由李许文承担，对此李许文不认可，请二审法院酌情判定。4、赵芳买卖房屋后，应由李许文享有优先购买权，但赵芳并未通知李许文，且李许文与赵芳系租赁关系。5、赵芳应支付李许文的误工费。理由是，因为物品搬走后导致李许文无法工作、被迫停业，给李许文带来了货物积压及无法经营的经济损失，赵芳的行为违反了合同约定。

李许文向一审法院起诉请求：1、依法判令赵芳与李许文继续履行西安市号《房屋租赁合同》。2、依法判令赵芳支付李许文违约金7560元（按合同约定当年租金的百分之20计算）；同时，支付李许文自2017年6月26日至实际恢复经营期间的损失）；（1）每天按400元计算（人工工资每人每天200元，共计2人）；（2）经营损失每天按照600元计算；（3）货物损失87463元。在审理过程中，李许文变更诉讼请求为：1、依法判令赵芳立即赔偿误工费77200元的损失。2、依法判令赵芳立即赔偿违约金7560元的损失。3、依法判令赵芳立即赔偿货物损失125399.5元的损失。4、依法判令赵芳立即赔偿诉讼费4276元的损失。5、依法判令赵芳立即赔偿鉴定费2000元的损失。6、依法判令赵芳立即赔偿精神损失10000元的损失.以上费用总合计226435.5元。

赵芳向一审法院提出反诉请求：1、判令李许文向赵芳支付房屋占用费6300元；2、判令李许文向赵芳支付物业费522.33元；3、判令李许文向赵芳支付腾房费1000元；4、判令李许文向赵芳支付保管费直至将物品搬走之日止（暂计算至2018年3月，每月300元，共计1800元）；5、反诉费用由李许文承担。

一审法院查明，李许文提交的《房屋租赁合同》尾页出租人签字栏处有手写笔迹的“赵芳”。赵芳对该笔迹的真实性不予认可。在一审法院审理期间，李许文申请对“赵芳”笔迹真实性进行鉴定。经鉴定，《房屋租赁合同》出租人栏处的“赵芳”笔迹与赵芳提供笔迹样本为同一人书写。房屋租赁合同约定，赵芳（甲方）将位于西安市出租给李许文（乙方）用于经营便利店，租期为2017年1月10日至2018年1月9日止，租金为37800元。租赁合同还约定，甲方未经乙方书面许可擅自将出租房屋转让给第三方的，应按照年租金20%支付违约金。李许文提供的《转让协议》载明：李许文、刘庆伟就便利店转让给李许文的事宜约定，转让费为65000元，其中包括存货20000元、房租12000元；12000元房租对应的租期为2017年3月20日至7月20日，由刘庆伟转交给赵芳。李许文提供的“刘庆伟”出具的收条所载时间为2017年3月20日。庭审中，经询，李许文称其便利店经营至2017年6月26日。2017年6月26日，赵芳以房屋出卖给他人为由要求李许文腾房，但遭李许文拒绝。2017年9月28日，赵芳将李许文在出租屋内的物品搬离，并自述将物品保管于西安市劳教所内。在审理期间，李许文提交了销售清单等证据欲证明其存在货物损失的事实。另查，赵芳在李许文承租房屋期间已将涉案房屋出售给案外人。赵芳支付了2017年7月至9月的物业相关费用522.33元。

一审法院认为，根据在案的司法鉴定意见书、房屋租赁合同及李许文、赵芳的陈述，李许文、赵芳就涉案房屋建立房屋租赁合同关系，约定租期为2017年1月10日至2018年1月9日，且租金已交至2017年7月20日。赵芳在租期尚未届满且在已交纳租金的期间内要求李许文腾房，并无事实和法律依据，属违反合同约定的行为，应承担相应的违约责任。李许文主张的违约金7560元有合同依据，予以支持。因该违约金不足以弥补李许文的损失，故对李许文主张的其他损失酌情予以认定。一审法院根据陕西省2017年度城镇在岗职工平均工资67433元的标准，酌算误工费三个月，计得16858元。货物损失问题，因李许文提供的部分进货单主要发生在2017年6月26日之前，考虑到便利店存在货物销售流转的客观情形，酌情认定货物损失为70000元，故对其主张的超过部分不予支持。至于李许文主张的精神损失问题，与本案的合同之诉相违背，于法无据，故不予支持。关于赵芳反诉请求问题。虽然赵芳于2017年6月26日要求李许文搬离房屋，但考虑到李许文并未将物品从涉案房屋内搬离，实际占有涉案房屋。基于公平考虑，李许文应支付2017年7月21日至2017年9月28日的房屋占有使用费及该期间的物业费。赵芳现按6300元主张房屋占有使用费，在租赁合同约定的租金标准范围内；主张的物业费522.33元，亦有票据支持。综上，一审法院对赵芳主张的房屋占有使用费、物业费予以支持。至于赵芳主张的腾房费用、物品保管费。因前述费用均是因赵芳的违约行为而发生，故对赵芳的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵芳于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李许文支付误工费16858元、违约金7560元、货物损失70000元。前述款项共计94418元。二、原告（反诉被告）李许文于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）赵芳支付房屋占有使用费6300元、物业费522.33元。前述款项共计6822.33元。三．驳回原告（反诉被告）李许文的其他诉讼请求、被告（反诉原告）赵芳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4602元（李许文已预交），由李许文负担2000元，赵芳负担2602元。反诉案件受理费25元（赵芳已预交），由李许文负担。鉴定费（李学文已预交）2000元，由赵芳负担。因双方均预交各自费用，故双方应于本判决生效之日起十日将其应负担的费用直接支付给对方。

本院二审期间，双方当事人均表示对一审判决查明事实无异议，且均未提交新证据。结合当事人一、二审的举证及法庭调查情况，本院认定事实如下：一审判决查明事实属实。另，本院前往赵芳存放李许文便利店内物品的仓库实地查看，房间充满腥臭味，随机抽取三样食品，均已过保质期。

本院认为，赵芳与李许文签订的《房屋租赁合同》，赵芳不认可该合同上“赵芳”的签字系其本人所签，经李许文申请由法院委托西北政法大学司法鉴定中心进行笔记鉴定，鉴定意见为检材笔迹与样本笔迹是同一人书写。故该租赁合同的真实性应予以认定。赵芳与李许文签订的该租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应该按照约定享受权利、履行义务。关于赵芳在履行合同过程中是否存在违约行为一节，李许文和赵芳签订的《房屋租赁合同》明确约定的租赁期限为2017年1月10日至2018年1月9日。依据李许文一审提交2017年6月26日赵芳发送的《通知》，载明赵芳通知李许文在2017年7月20日搬离房屋，赵芳在一审庭审中对该份《通知》的真实性表示认可，在租赁合同期限未届满时，赵芳通知提前解除合同无事实依据和法律依据，构成违约。嗣后，赵芳在李许文未在场的情况下强制搬离李许文便利店内物品，对李许文造成货物损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。赵芳与李许文签订的租赁合同中对于违约金有明确约定，李许文主张赵芳支付违约金7560元，符合合同约定，应予支持。因违约金不足以弥补李许文的损失，李许文另提出了货物损失的请求。对于货物损失数额的认定，李许文提交了多份销售单、配货出货单、收款收据等证据，考虑到便利店存在货物销售流转的客观情况，结合本院实地查看的货物现状，一审法院酌情认定货物损失为70000元，酌定适度，并无不妥。至于李许文主张之误工费一节，误工费不属于合同纠纷损失赔偿范围，李许文在本案房屋租赁合同纠纷中主张，应不予支持。另，关于赵芳主张李许文支付腾房费、保管费一节，因赵芳违约导致合同无法继续履行，且强行搬离李许文便利店内物品，故该费用应由赵芳自行承担。对于该上诉主张，本院不予支持。

综上，赵芳的上诉请求部分成立，对一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10173号民事判决第二项；

二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10173号民事判决第三项；

三、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初10173号民事判决第一项为：赵芳应于本判决生效之日起10日内向李许文支付违约金7560元、货物损失70000元，共计77560元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回李许文的其他诉讼请求、赵芳的其他反诉请求。

一审案件受理费4602元（李许文已预交），由李许文负担2200元，赵芳负担2402元。反诉案件受理费25元（赵芳已预交），由李许文负担。鉴定费2000元（李许文已预交），由赵芳负担。二审案件受理费2205元（赵芳已预交），由赵芳负担2005元，李许文负担200元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。

本判决为终审判决。

审判长　王吉利

审判员　任　蕾

审判员　姬　钊

二〇一九年七月十日

书记员　周媛媛